Le plus‑value immobilière réalisée par un non‑résident lors de la cession d’un bien situé en France (ou de parts d’une société détenant principalement des immeubles français) est soumise à un prélèvement au taux de droit commun ainsi qu’aux contributions sociales, auxquelles s’ajoute un prélèvement de solidarité.

Une exonération totale s’applique lorsque le bien vendu était la résidence principale du cédant avant son départ, à condition que la nouvelle résidence soit située dans un État membre de l’Union européenne ou dans un pays ayant conclu une convention d’assistance administrative avec la France, et que la cession intervienne dans les délais prévus.

Une exonération partielle, plafonnée à 150 000 €, bénéficie aux non‑résidents qui ont été domiciliés fiscalement en France pendant au moins deux ans et qui remplissent les conditions de durée et de localisation du bien. Elle s’applique à une seule résidence par contribuable, notamment aux fonctionnaires français exerçant à l’étranger.

La plus‑value réalisée lors de la vente d’un bien est exonérée lorsqu’il s’agit de la résidence principale ; elle devient imposable pour une résidence secondaire.

Lorsque la plus‑value est imposable, elle est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Des abattements s’appliquent en fonction de la durée de détention : après une période d’environ vingt‑deux ans pour l’impôt sur le revenu et trente ans pour les prélèvements sociaux, la plus‑value est totalement exonérée.

Pour les loueurs en meublé non professionnels au régime réel, la loi de finances 2025 réintègre les amortissements précédemment déduits dans le calcul de la plus‑value de cession. Cette règle s’applique aux ventes réalisées à compter du 15 février 2025, à l’exception des biens situés dans certaines résidences‑services. Les mêmes seuils de détention longue restent applicables pour l’exonération.

Les loyers d’un logement vide sont imposés au titre des revenus fonciers, soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Deux régimes s’appliquent : le micro‑foncier, qui prévoit un abattement forfaitaire sans possibilité de déduire les charges réelles, et le régime réel, qui permet de détailler les dépenses et s’impose soit automatiquement au‑delà d’un certain seuil, soit sur option, avec un engagement de trois ans.

Sous le régime réel, il est possible de déduire les intérêts d’emprunt et les frais afférents, les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien (matériel uniquement si vous réalisez vous‑même les travaux), ainsi que les provisions pour charges de copropriété. Les dépenses de construction, d’agrandissement ou de remplacement d’équipements ne sont pas déductibles.

Tous les propriétaires – particuliers ou sociétés civiles immobilières – doivent déclarer chaque changement d’occupant via le service en ligne « Biens immobiliers ». La déclaration se fait sur le formulaire 2044 (ou 2044‑SPE) pour le régime réel, ou directement dans la case 4 BE du 2042 pour le micro‑foncier. Les dispositifs d’incitation (Pinel, Scellier, etc.) donnent droit à des réductions d’impôt distinctes, non à des charges déductibles. En cas d’arrêt définitif de la location, il faut supprimer les acomptes de prélèvement à la source et actualiser le taux.

En cas de modification de vos données d’inscription (adresse e‑mail, nom du contact, etc.), vous devez les signaler avant le 10 du mois suivant le changement via le lien « Accéder au mini‑guichet de TVA UE » puis « Mettre à jour mes données d’inscription ». La mise à jour est automatique pour les entreprises françaises ; les entreprises étrangères doivent s’adresser au Service des impôts des entreprises étrangères (SIEE).

Tout assujetti peut quitter le dispositif MOSS ou être exclu s’il ne remplit plus les conditions requises. Vous devez informer le service gestionnaire au moins quinze jours avant la fin du trimestre civil précédant la date de cessation, en utilisant le lien « Demander l’exclusion du Mini‑guichet unique TVA UE » disponible dans la rubrique « Mon inscription ».

La désinscription prend effet le premier jour du trimestre civil suivant et reste valable pendant au moins deux trimestres civils.

Pour la gestion du mini‑guichet TVA, contactez le SIEE à l’adresse : 10 rue du Centre, TSA 20011 93 465 NOISY‑LE‑GRAND CEDEX, ou par e‑mail : tva.e‑service@dgfip.finances.gouv.fr. En cas de problème technique, l’assistance aux usagers des téléprocédures est joignable du lundi au vendredi de 8 h à 19 h 30 via le formulaire électronique dédié ou par téléphone au 0 810 006 882 (choix 2).

La transmission d’une entreprise correspond à la cession de l’ensemble de l’exploitation, pouvant s’opérer par vente, apport en société, fusion ou donation.

Pour les dirigeants qui cèdent à la retraite, les plus‑values professionnelles sont généralement exonérées sous conditions d’ancienneté, de cessation d’activité et de détention, tandis que les dirigeants de sociétés soumises à l’IS peuvent bénéficier d’un abattement fixe de 500 000 € (porté à 600 000 € dans certains cas) lorsqu’ils remplissent les critères de PME, de durée d’exercice et de détention.

La cession entraîne des obligations déclaratives : le centre de formalités des entreprises doit être informé dans les 30 jours, avec les formulaires P4/M4 pour une cessation totale ou P2/M2 pour un changement d’exploitation. Les déclarations fiscales (TVA, CVAE, CFE, DSN, etc.) doivent être télédéclarées dans les délais légaux, et les droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur.

Enfin, la contribution économique territoriale (CFE et CVAE) reste due par le redevable en fonction de la date de prise d’effet du changement d’exploitant, avec des règles de prorata et de déclaration de valeur ajoutée à respecter.

Les SCI soumises aux revenus fonciers déclarent chaque année leurs résultats avec le formulaire 2072‑C‑SD (déclaration complète) ou 2072‑S‑SD (déclaration simplifiée). La déclaration et ses annexes sont télétransmises avant le 2ᵉ jour ouvré suivant le 1er mai (15 jours supplémentaires pour les téléprocédures) depuis un espace professionnel dédié, ou via un partenaire EDI.

Les associés déclarent leur quote‑part : les particuliers, les BNC et les micro‑BIC/BA la reportent sur le formulaire 2044 joint à leur déclaration de revenus ; les sociétés ou entreprises soumises à un régime réel (IS, BIC, BA) l’intègrent dans leur propre déclaration de résultats, selon le régime applicable.

Les SCI imposées à l’IS (de droit ou sur option) transmettent chaque année le formulaire 2065 avec la liasse fiscale. Le délai est le 2ᵉ jour ouvré après le 1er mai si l’exercice se clôture le 31 décembre, sinon dans les trois mois suivant la clôture, avec la même majoration de 15 jours pour les téléprocédures. Les associés personnes physiques déclarent les dividendes perçus en revenus de capitaux mobiliers.

Les SCI dites « familiales », qui ne perçoivent aucun revenu, ne versent aucune rémunération et n’ont aucune modification de capital ou d’immeubles, ne sont tenues de déposer qu’une première déclaration 2072‑S‑SD et sont dispensées d’une déclaration annuelle ultérieure.

Les dispositifs concernés sont les investissements locatifs (Duflot, Pinel, Scellier, Denormandie, Loc’ Avantages) qui donnent droit à une réduction d’impôt, ainsi que les amortissements (Borloo neuf, Robien, Borloo ancien) qui diminuent le résultat foncier imposable.

La remise en cause de l’avantage fiscal intervient dès que l’engagement de location n’est pas respecté : absence ou retard de mise en location, interruption prolongée, usage personnel du bien, location à des personnes non autorisées, non‑respect du plafond de loyer, changement d’affectation, ou cession du logement (vente, donation, démembrement) avant la fin de la période d’engagement.

En cas de non‑conformité, l’avantage est annulé et l’imposition est recalculée. Des exceptions existent lorsque le contribuable ou son conjoint est en situation d’invalidité reconnue, licencié, ou décède, le conjoint survivant pouvant conserver le bien.

Les résidents fiscaux hors de France ne peuvent pas détenir le Livret de développement durable, le Livret Jeune ni le Livret d’épargne populaire. Ils doivent en informer leur banque et lui indiquer le transfert de ces avoirs vers d’autres produits.

Le transfert du domicile fiscal d’un titulaire de PEA n’entraîne plus la clôture automatique du plan, sauf si le nouveau domicile se situe dans un État ou territoire non coopératif (ETNC). La liste des ETNC est actualisée chaque année et publiée sur Légifrance.

Tous les autres produits bancaires restent accessibles aux non‑résidents. Pour toute question ou précision, il convient de s’adresser directement à son établissement bancaire.

L’IFI porte sur la valeur des biens immobiliers détenus au 1 janvier : immeubles bâtis ou non (résidences, locations, terrains, constructions) et les droits immobiliers. Elle s’applique également aux parts ou actions de sociétés, quels que soient leur forme, régime fiscal ou localisation, ainsi qu’aux titres de fonds de placement collectif et aux contrats d’assurance‑vie ou de capitalisation rachetables qui représentent des actifs immobiliers.

Sont exclus de l’assiette les biens considérés comme professionnels. Certains biens non professionnels bénéficient d’une exonération partielle, notamment les forêts, les comptes d’investissement forestier, les biens ruraux loués à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles, dont seule une fraction de la valeur doit être déclarée.

Les participations minoritaires sont exonérées lorsque le détenteur possède moins de 10 % du capital et des droits de vote d’une société dont l’activité n’est pas immobilière. De même, les parts de fonds collectifs avec une faible proportion d’actifs immobiliers et les investissements dans les SIIC sont non imposables tant que la détention reste en dessous des seuils légaux.